Droit de préemption ; cas d’amitié entre le vendeur et l’acheteur
D. cède à A. et B. l’entière propriété de l’immeuble qu’il louait jusqu’alors en deux parcelles distinctes – respectivement à C. et B. – par contrat de vente pour un montant de CHF 500’000. C. souhaite exercer le droit de préemption qu’il détient en raison de sa qualité de fermier de la parcelle (art. 47 al. 2 LDFR), droit dont A. et B. ne contestent pas l’existence. Ces derniers considèrent toutefois qu’il ne s’agit pas d’un cas de préemption à proprement parler. Ils soutiennent en effet que la vente aurait été conclue uniquement en tenant compte de la relation amicale les liant au vendeur, de telle sorte que l’art. 216c al. 1 CO, qui prévoit que le droit de préemption peut être invoqué en cas de vente de l’immeuble ainsi qu’à l’occasion de tout autre acte juridique équivalant économiquement à une vente, ne trouverait pas application ; au contraire, il s’agirait d’après eux d’un cas d’application de l’art. 216c al. 2 CO, disposition qui dresse une liste non exhaustive des situations ne constituant pas des cas de préemption. D’après la jurisprudence fédérale relative à cette disposition, il n’y a pas de cas de préemption si la transaction est conclue uniquement en raison de relations personnelles particulières et n’aurait pas lieu avec un tiers, ou si la contre-prestation pour le transfert de propriété est telle qu’elle ne peut être fournie que par l’acheteur au vendeur. Il s’agit donc de déterminer si le critère des relations personnelles est doté d’une signification propre, en ce sens que, lorsqu’il est présent, un cas de préemption serait exclu indépendamment de la nature ou de la structure de la transaction en question. Le Tribunal fédéral suit l’opinion de la Cour cantonale et considère que ce critère n’a pas de signification propre : il faut que l’existence de ladite relation personnelle se reflète d’une manière ou d’une autre dans la transaction elle-même pour que l’art. 216c al. 2 CO trouve application. Tel est par exemple le cas si le prix de vente est largement inférieur à la valeur vénale. En l’espèce, le montant de la vente se situant dans la fourchette des prix du marché et aucun indice ne permettant d’affirmer que la vente aurait dépendu de la relation personnelle entre les parties, l’existence d’un cas de préemption n’est pas à remettre en question.
