Logo Not@lex Zeitschrift Logo Schulthess juristische Medien AG
 
Header Bild
Logo Not@lex Zeitschrift

Actualités

Novembre 2024 - TF 4A_75/2022 – Arrêt du 30 juillet 2024 - prévu à publication

Bail à loyer indexé ; hausse de loyer consécutive à des travaux de rénovation

Le litige porte sur la hausse du loyer d’un bail à loyers indexés, que la bailleresse justifie par les travaux de rénovation réalisés. Les investissements entraînant des améliorations créant une plus-value sont considérés comme des prestations supplémentaires (art. 14 al. 1 OBLF), et conformément à l’art. 269a let. b CO, les loyers justifiés par des prestations supplémentaires ne sont généralement pas considérés comme abusifs. Il n’est pas contesté, en l’espèce, que les travaux en question constituent d’importantes réparations.

Le Tribunal fédéral doit cependant examiner, dans le cadre du calcul de la majoration non abusive du loyer selon l’art. 14 al. 4 OBLF, la question de la répercussion sur le loyer des intérêts du capital créateur de plus-value. D’après la jurisprudence, le taux de rendement admissible correspond au taux hypothécaire de référence en vigueur au moment de la notification de la hausse de loyer, augmenté d’un certain pourcentage. Afin de déterminer ce pourcentage, la cour cantonale s’est référée au supplément de 0.5 % ressortant d’une ancienne jurisprudence (ATF 118 II 415), qui est un supplément identique à celui longtemps appliqué lors du calcul du rendement net opéré dans le contexte d’une contestation de loyer initial (ATF 112 II 149). Cette dernière jurisprudence a toutefois été modifiée suite à un arrêt rendu en 2020, en raison de l’importante baisse du taux hypothécaire de référence, le nouveau pourcentage étant fixé à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (ATF 147 III 14). Suite à cette décision, la doctrine s’est demandé si la nouvelle jurisprudence devait être transposée au rendement du capital créateur de plus-value dans le calcul prescrit à l’art. 14 al. 4 OBLF. D’après le Tribunal fédéral, rien ne justifie de ne pas appliquer cette nouvelle jurisprudence au rendement du capital créateur de plus-value lors du calcul de la majoration non abusive du loyer. Il soutient notamment qu’une augmentation du rendement possible est de nature à inciter davantage les propriétaires bailleurs à entretenir leurs immeubles et à effectuer des travaux de rénovation, ce qui apparaît ainsi conforme au but visé par le législateur.