Droit de superficie – conditions formelles d’un retour anticipé
Le litige porte sur l’exercice du droit de retour anticipé d’un droit de superficie. Celui-ci est soumis à deux conditions : d’une part, une grave violation de ses devoirs par le superficiaire (art. 779f CC), d’autre part, le versement d’une indemnité équitable par le propriétaire (art. 779g CC). Sur le plan formel, le Code civil n’énonce pas de délai à respecter pour exercer le droit de retour anticipé, pas plus qu’il n’exige de la part du propriétaire d’impartir préalablement un délai au superficiaire pour qu’il remédie à la violation de ses obligations.
Le Tribunal fédéral n’avait encore jamais eu a trancher sur la question des conditions formelles de l’exercice du droit de retour anticipé. Cet arrêt est cependant l’occasion pour lui de le faire : il décide l’application par analogie des règles sur la demeure qualifiée de l’art. 107 CO et suit ainsi la doctrine majoritaire. Il s’écarte de la doctrine minoritaire, qui préconisait l’application d’un délai de trois mois dès la connaissance de la violation du droit (correspondant au délai d’exercice d’un droit de préemption). En vertu de cette nouvelle jurisprudence, il incombe au superficiant de mettre en demeure le superficiaire de rétablir la situation conformément au droit ou à ses obligations contractuelles en lui impartissant un délai de grâce à cet effet. La durée du délai de grâce doit être convenable, étant entendu que le caractère convenable dépend des circonstances du cas d’espèce. Par ailleurs, le superficiant ne peut valablement exercer son droit de retour anticipé que s’il en fait la déclaration immédiate après l’expiration du délai de grâce. Il convient également de noter que, par analogie avec l’art. 108 ch. 1 CO, il peut se passer de la mise en demeure lorsqu’il apparaît d’emblée, eu égard à l’attitude du superficiaire, qu’elle restera sans effet : tel est le cas si le superficiaire refuse clairement et définitivement de se mettre en conformité. Concernant la question du délai à respecter pour exercer le droit de retour anticipé, il convient d’admettre, pour autant que les règles sur la prescription ne fassent pas obstacle, que le superficiant peut se prévaloir de son droit de retour anticipé tant que dure la violation. Reste réservée la démonstration par le superficiaire de l’existence d’un consentement tacite ou d’un abus de droit en raison de l’écoulement du temps.
