Différé d’imposition en cas d’aliénation d’un immeuble d’habitation – analyse du critère de l’usage durable et exclusivement personnel de l’aliénateur
L'impôt sur les gains immobiliers est différé en cas d'aliénation d'un immeuble d'habitation ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’une habitation servant au même usage. Seul le logement principal est visé par l’art. 12 al. 3 let. e LHID.
En principe, une utilisation personnelle exclut toute utilisation par un tiers sous forme de location. Exceptionnellement, une courte période d'utilisation par un tiers peut ne pas renverser le critère de l'usage personnel. L’immeuble, objet de la vente, doit toutefois être habité par son propriétaire au moment où la décision de remplacement est prise. Pour que le critère de l’occupation durable par le propriétaire soit rempli, le domicile doit se trouver dans l'immeuble vendu à la fin de la durée de possession. Exceptionnellement, les deux domiciles peuvent être brièvement interrompus par un domicile tiers, par exemple suite à la construction ou à la transformation de l'objet de remplacement. Ce qui est finalement déterminant, c'est de savoir si le délai entre les utilisations personnelles est raisonnable. En cas de location par un tiers d'un immeuble d'habitation pendant plus de deux ans avant la vente, le Tribunal fédéral a déjà jugé que l'exigence d'une utilisation personnelle durable n'était plus donnée. De même, l'usage personnel durable et exclusif doit être rempli de la même manière pour l'objet vendu que pour l'objet de remplacement.
