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Décembre 2021 - TF 5A_782/2020 - Arrêt du 23 août 2021

Prix à payer dans le cas d’un droit de préemption lorsque ledit prix découle d’une part du contrat de vente du droit de superficie en la forme authentique et d’autre part d’une convention accessoire en la forme écrite

Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral confirme sa jurisprudence selon laquelle le droit de préemption permet à son titulaire d’acquérir la chose aux conditions réelles du contrat de vente, y compris celles découlant d’une convention accessoire en la forme écrite. Concernant l’interprétation du contrat de vente, les règles générales sont en principe applicables. Dans le cadre du principe de confiance, il est néanmoins justifié de tenir compte de la situation particulière du préempteur qui n'est pas impliqué dans la conclusion du contrat et donc d'appliquer un standard objectif, tandis que les circonstances individuelles qui résident dans la personne du vendeur ou de l'acheteur doivent passer au second plan. In casu, le prix du bien immobilier est composé de CHF 1'450'000.- figurant dans le contrat de vente authentifié, tandis que dans une convention accessoire les parties au contrat de vente ont convenu du rachat d’un inventaire, sans que le prix y soit mentionné, mais dont le vendeur allègue qu’il s’élève à CHF 150'000.-. Le prix de vente du droit de superficie étant plus bas que le prix réellement convenu par les parties, ce contrat est nul et par conséquent un droit de préemption ferait en principe défaut. Or, si le vendeur se prévaut de manière abusive de la nullité de son contrat de vente, doctrine et jurisprudence admettent que le cas de préemption est donné. Reste à savoir à quel prix le préempteur peut acquérir le droit de superficie. Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le droit de préemption de droit civil s’étend en principe aux parties intégrantes de l’immeuble tant qu’elles ne sont pas aliénées séparément ainsi ses accessoires aussi longtemps qu’elles forment avec l’immeuble l’objet du contrat de vente. En l’espèce, le Tribunal fédéral conclut que le prix de l’inventaire ne ressort pas du contrat de vente accessoire et que de la manière dont était construit le contrat de vente, il pouvait objectivement être compris que cette reprise était intimement liée à la personne de l’acheteur. Partant, le préempteur n’a ni l’obligation de reprendre l’inventaire ni d’en payer le prix en plus du prix du vente du droit de superficie tel qu’arrêté dans le contrat de vente passé en la forme authentique.