Bail à loyer de durée déterminée ; procédure applicable à la résiliation par la locataire
Le litige porte sur la résiliation prématurée d’un bail commercial de durée déterminée, que le locataire motive en invoquant les défauts de la chose louée (art. 259b let. a CO). La locataire reproche pour l’essentiel à la cour cantonale d’avoir violé l’art. 243 al. 2 let. c CPC en appliquant les règles de la procédure ordinaire à l’affaire. Le Tribunal fédéral rappelle dans un premier temps la jurisprudence relative à la portée de la notion de « protection contre les congés » figurant dans la disposition précitée. Eu égard au but visé de protection du locataire, cette notion doit être comprise dans une acception large ; ainsi, un litige relève de la « protection contre les congés » dès que le tribunal est amené à se prononcer sur la fin du bail. Dans l’ATF 149 III 469, le Tribunal fédéral précise la notion de litige sur la fin du bail soumis à la procédure simplifiée et relève qu’il ne suffit pas que le tribunal doive trancher préalablement au fond la question de savoir quand et sous quelle forme le bail a pris fin pour que la procédure simplifiée trouve à s’appliquer. Ainsi, à titre d’exemple, lorsque le juge doit statuer exclusivement sur des prétentions pécuniaires résultant d'un bail déjà terminé, il ne s'agit pas de déterminer si et jusqu'à quand le locataire peut demeurer dans les locaux, de sorte que le litige ne relève pas de la protection du locataire contre les congés ou de la prolongation du bail au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC. Dans l’affaire qui l’occupe, le Tribunal fédéral précise que le même raisonnement prévaut lorsque le litige survient à la suite d’une résiliation notifiée par le locataire lui-même. Dans ces cas-là, il ne s'agit pas pour le locataire d'obtenir une protection contre le congé. En effet, le juge ne doit pas déterminer si et jusqu'à quand le locataire peut demeurer dans les locaux, mais statue exclusivement sur les prétentions (en l’espèce pécuniaires) découlant de la résiliation. La question de savoir si et comment le bail a pris fin ne se pose alors qu'à titre préjudiciel. Ainsi, le locataire qui met un terme au contrat de son propre chef et cesse d'occuper les locaux n'a pas besoin d'être protégé contre la fin du bail. Si un litige naît à la suite de la résiliation, le preneur n'a dès lors pas à bénéficier de la procédure simplifiée comme l'art. 243 al. 2 let. c CPC le prévoit.
